Het valt niet meer te ontkennen, ik ben officieel beroepsgedeformeerd. Op vakantie in Italië heb ik m’n team gevraagd om eens uit te zoeken hoe het daar met bouwvergunningen zit. Omdat ik nieuwsgierig was. En jullie het vast ook leuk vinden om even te gluren bij de buren.
Het opvallendste wat we herhaaldelijk tegenkwamen: abusivismo edilizio. Omdat er veel illegaal gebouwd zou worden, schijnen Italiaanse notarissen te moeten controleren of een pand over alle benodigde bouwvergunningen beschikt voordat de overdracht kan worden afgerond.
Mijn latijn is nogal roestig en modern Italiaans blijkt toch wel wat anders te zijn. Ik heb het daarom niet in de Italiaanse wetgeving kunnen checken en we zijn ook tegenstrijdige informatie tegengekomen. Abusivismo edilizio blijft me intrigeren, juist omdat ik niet zeker weet of het echt zo zit als gezegd wordt. Net als de verhalen over de prachtige ruïnes in Rome.
Of notarissen daadwerkelijk (op dit moment) bouwvergunningen controleren in Italië of niet maakt me eigenlijk ook niet meer uit. Ik vind het een interessant idee.
Als handhavingsjurist heb ik meerdere keren mensen aan moeten schrijven op illegale bouwwerken die door een (voor)vorige eigenaar gebouwd bleken te zijn. Sinds 2007 is het verboden om zonder bouwvergunning gebouwde bouwwerken in stand te laten. In theorie zou dat geen problemen op mogen leveren. Verkopers hebben immers een meldingsplicht en kopers een onderzoeksplicht. In de praktijk zag ik daar echter bijzonder weinig van terug en wel meer dan genoeg nare verrassingen.
In Nederland komen omgevingsrechtelijke overtredingen door de beperkte handhavingscapaciteit vaak pas aan het licht door een handhavingsverzoek. Oftewel, nadat een burenruzie het rijdende rechter niveau bereikt heeft. Het omgevingsrecht is bovendien zo ingewikkeld dat ‘elke burger wordt geacht de wet te kennen’ niet echt realistisch meer is. Ik kan me daarom goed voorstellen dat verkopers, kopers en makelaars zich helemaal niet bewust zijn dat er illegaal gebouwd is.
Als illegale bouwwerken niet overgedragen kunnen worden, is er een automatisch neutraal controlemoment ingebouwd. Verkopers en makelaars worden dan gestimuleerd om daar preventief op te controleren. Na de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wordt dit ook makkelijker door het verplichte consumentendossier dat aannemers voortaan moeten maken.
Er zitten ongetwijfeld een hoop haken en ogen aan dit idee. De controle door de notaris zal bijvoorbeeld veel tijd en daarmee geld kosten, want het omgevingsrecht is ingewikkeld. Bovendien zullen er waarschijnlijk meer overtredingen aan het licht komen dan de wetgever zich realiseert en wenselijk acht. Maar juist daardoor zou het volgens mij een ontzettend louterende werking hebben.
