Voor wie net inschakelt: vorige week dinsdag kopte NU.nl “Kabinet passeert gemeente Tubbergen en geeft vergunning voor asielopvang in hotel”.
Na:
- Waarom ik hier Freek Vonk-achtig enthousiast en nieuwsgierig van word
- Wat is er aan de hand?
- Hoe dan? Hoe werkt deze vergunning?
- Hoe zou een rechter hiernaar kijken?
- Weigergemeente, hier heeft een spindoctor lopen framen
- Is er al sprake van een voldongen feit?
- Zoek de vergunningenfouten
- Het vernietigende rapport van de Raad van State
- Werk jij voor Tubbergen? Nee
- So many questions!
- Kort geding bommetje onder vergunningaanvraag
Volgt nu deel 12: Dwaling en bedrog
Abonneer je op deze nieuwsbrief op Linkedin om op de hoogte blijven van nieuwe ontdekkingen en ontwikkelingen.
Dwaling en bedrog
Naar aanleiding van een reactie op het Linkedin-bericht met de vorige nieuwsbrief, gaf ik vrijdag aan te vermoeden dat er door de verkoper van het hotel een beroep gedaan werd op verkopersdwaling. Kranten schijnen stukken van het kort geding ingezien te hebben en stellen inmiddels op basis daarvan dat er een beroep gedaan wordt op dwaling en bedrog. Dat zijn interessante civielrechtelijke begrippen. Ik heb in het verleden ook wel op het snijvlak van bestuursrecht en privaatrecht gewerkt (staatssteun en aanbesteding), maar ben geen civilist. Daarom heb ik getwijfeld of ik hier wel een nieuwsbrief over zou moeten schrijven, in het kader van ‘schoenmaker blijf bij je leest’.
Uiteindelijk heb ik besloten het vandaag wel met jullie over dwaling en bedrog te hebben.
Ten eerste omdat ik naast Permiso als expertisecentrum vergunningen ook nog steeds Xurista heb. Het juridisch adviesbureau waar ik 7 jaar geleden mee begonnen ben toen ik de stoute schoenen aantrok en begon met ondernemen. Xurista biedt (tegenwoordig vooral als side hustle) laagdrempelige juridische dienstverlening onder het motto ‘weten waar je aan toe bent en voor jezelf opkomen hoeft niet duur of ingewikkeld te zijn, wij helpen je daar graag mee’. Permiso (Spaans voor vergunning) is super gespecialiseerd, Xurista (Galicisch voor jurist) is juist generalistisch. Zolang het geen juridische rocket science is, help ik mensen nog steeds met het voorkomen en oplossen van vervelende situaties. Ook als het iets civielrechtelijks is.
Ten tweede omdat ik veel te warme herinneringen heb aan de manier waarop verkopersdwaling ooit aan me is uitgelegd op de universiteit. In het Valkhofmuseum – voor mij letterlijk om de hoek – staat ‘de kantharos van Stevensweert’. Een archeologische vondst met een juridisch ‘Tussen Kunst en Kitsch’ verhaal. De docent vertelde dat verhaal zo enthousiast, dat ik vrijwel direct na dat college naar het museum ben gegaan omdat ik de hoofdrolspeler van het verhaal met eigen ogen wilde zien. Na het museum drie keer rond geweest te zijn, vroeg ik gefrustreerd of de kantharos van Stevensweert überhaupt wel tentoongesteld was of alleen maar tot hun collectie behoorde en ergens in een depot was weggestopt. Bleek dat ik het stomme ding al drie keer compleet voorbij gelopen was. Deze drinkbeker was namelijk én veel kleiner, én veel meer beschadigd, én veel prominenter tentoongesteld dan ik verwacht had.
Bedreiging, dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden
Dwaling en bedrog worden door juristen vaak in één adem genoemd met bedreiging en misbruik van omstandigheden, dus doe ik dat hier ook. Dit zijn namelijk de vier zogenaamde wilsgebreken waar een wilsbekwame volwassene een beroep op kan doen om onder een overeenkomst uit te komen. Om die zin goed uit te kunnen leggen, zoom ik even kort nog verder uit.
Een overeenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming. De ene partij doet een aanbod en de andere partij aanvaard dat. Overal het algemeen maakt het dan niet uit hoe dat aanbod en die aanvaarding plaats hebben gevonden. Recent is bijvoorbeeld nog door een rechter bepaald dat een loonsverhoging op een bierfiltje met een krabbel eronder een rechtsgeldige aanpassing van de arbeidsovereenkomst was. Als er op enig moment sprake was van wilsovereenstemming, zit je vast aan de overeenkomst als de ander dat voldoende kan bewijzen. Hoofdregel is dat de ander erop mag vertrouwen dat als jij zegt iets te willen, dat je dat ook daadwerkelijk wil en daarom zul je de overeenkomst na moet komen. Ook als jij je later niet meer kunt herinneren dat je ergens mee hebt ingestemd, of er inmiddels anders over denkt omdat je je bent rot geschrokken van de reactie van je buren.
Er zijn een aantal uitzonderingen op die hoofdregel waardoor de overeenkomst vernietigbaar wordt. Als je als slachtoffer niets zegt, blijft de overeenkomst gewoon in stand, maar je hebt de mogelijkheid om er onderuit te komen als je dat wil. Om te beginnen zijn er uitzonderingen voor kinderen en voor mensen die bijvoorbeeld vanwege een verstandelijke beperking of dementie gevolgen niet goed genoeg kunnen overzien. Ten aanzien van wilsbekwame volwassenen zijn er vier uitzonderingen. Als er sprake is van een wilsgebrek, heb je wel gezegd dat je iets wilde, maar is die wil gebrekkig tot stand gekomen. Door iets wat de ander gedaan heeft, of juist niet gedaan heeft, maar wel had moeten doen.
- Bedreiging: met een pistool tegen je hoofd gevraagd worden of je geld of je leven wil en gedwongen worden om de leegstaande schuur bij je boerderij te verhuren aan een drugsbende, zoals Escobar zei ‘plata o plomo’.
- Bedrog: als de juwelier je een horloge met het juiste keurteken verkoopt tegen een normale prijs voor gouden horloges, maar het een veel goedkoper verguld horloge blijkt te zijn.
- Dwaling: kom ik zo op terug, want daar zijn meerdere varianten van.
- Misbruik van omstandigheden: als vaste zorgverlener van een vereenzamende oudere de pinpas en pincode van die oudere krijgen om uitgaven voor jezelf mee te doen omdat je telkens om hulp vraagt met zielige verhalen over jezelf en diegene te kwetsbaar en afhankelijk is van jouw zorg om te kunnen weigeren.
Dwaling
Daar waar de andere drie wilsgebreken voor vrijwel iedereen bekende begrippen zijn en tot de verbeelding spreken, blijft dwaling een beetje achter. Het is een minder ingeburgerde term en ook een stuk moeilijker uit te leggen doordat het veel genuanceerdere situaties betreft.
Dwaling is denk ik het beste te omschrijven als ‘oh! maar als ik dat geweten had, had ik hier nooit mee ingestemd!’. Je bent niet opzettelijk voorgelogen zoals bij bedrog, maar hebt nog steeds wel een kat in de zak gekocht. Je moet je zo erg vergist hebben dat je nooit zou hebben ingestemd met de overeenkomst als je je niet vergist had. ‘Wat?!? Heb ik een kat gekocht? Maar ik dacht dat dit een hondje was, ik wil helemaal geen kat’. Aangezien de meeste mensen in de meeste situaties prima in staat zijn om het verschil tussen een hond en een kat te zien, is je vergist hebben niet genoeg. Er moet iets extra’s aan de hand zijn waardoor je vergissing zo erg is dat het niet meer eerlijk is dat jij volledig opdraait voor de gevolgen van je vergissing:
- de verkoper heeft dingen gezegd waardoor het niet gek is dat jij dacht dat het een hondje was;
- jij hebt uitgebreid verteld dat je helemaal niet van katten houdt en dit pluizige beestje voor jezelf koopt omdat je al heel lang een hondje wil, dus had de verkoper kunnen begrijpen dat jij dit pluizige beestje niet gekocht zou hebben als je geweten had dat het een kat was;
- jullie dachten allebei dat het een hondje was, maar het bleek toch echt een kat te zijn, of jullie dachten allebei dat het een mannetje was, maar het bleek een vrouwtje te zijn.
Als Kevin geen loslopende schooiende kat was, maar gekocht van de buren, had Kevin ‘the male cat who turned out to be female and pregnant‘ een gevalletje wederzijdse dwaling kunnen zijn.
Verkopersdwaling
Van wederzijdse dwaling zal bij Landhotel ‘t Elshuys in Albergen waarschijnlijk geen sprake zijn. Volgens de media verdedigt het COA zich immers door te stellen dat ze vanaf het begin duidelijk zijn geweest over hun plannen voor het hotel. Het is ook niet het COA dat zich beroept op een vergissing ten aanzien van wat er gekocht is, maar de verkoper stelt deze overeenkomst nooit gesloten te hebben als ze geweten hadden wat er na de verkoop met het hotel gedaan zou gaan worden. Hier ben ik dus geen expert in, maar ik meen mij te herinneren dat verkopersdwaling bijzonder weinig voorkomt. En dan zou het hier ook nog eens niet gaan om dwaling ten aanzien van wat er verkocht is (een hotel), maar ten aanzien van wat ermee gedaan wordt (een grotere/andere opvang van asielzoekers). Waar gooien ze het dan op? De ontstane onrust en/of dat de waarde van onroerend goed mede bepaald wordt door wat ermee gedaan gaat worden? Of nog iets anders dat ik niet kan overzien omdat dit wel echt een gevalletje civielrechtelijke rocket science is? Ik hou het daarom even bij algemene informatie en ga me niet wagen aan inhoudelijke analyses of voorspellingen van het kort geding morgen.
Wat de uitspraak in het kort geding en een eventuele uiteindelijke definitieve uitspraak ook wordt, ik denk dat wel dat dit er eentje wordt die aan universiteiten in het hele land gebruikt gaat worden als spraakmakend voorbeeld van een beroep op verkopersdwaling. Al blijf ik de kantharos van Stevensweert ook nog steeds een prachtig voorbeeld vinden.
Stel je eens voor dat je een beschadigde zilveren beker die ooit bij Stevensweert bij de Maas gevonden is, ter taxatie voorlegt aan het Nederlands Goud en Zilvermuseum. De taxateur stuurt je dit bericht: “Het voorwerp is, zoals ik U reeds schreef van zilver, voor de rest is het van weinig waarde, daar de Engelenkopjes geschonden zijn en er overal stukjes ontbreken”. De taxateur vindt het wel een leuk voorwerp en jij bent er niet heel erg aan gehecht, dus verkoop je het voor 125 gulden aan de taxateur. Ja, guldens, want dit speelde in de jaren ’40 en jaren ’50 van de vorige eeuw. Civielrecht verandert wat minder snel dan bestuursrecht, dus moet je als rechtenstudent ook nog een hoop veel oudere standaardarresten leren. Bijvoorbeeld uit de tijd dat er nog melkmannen waren en elektriciteit zoiets revolutionair nieuws was dat we nog niet wisten of dat überhaupt wel gestolen kon worden.
Maar, jij bent dus van die kapotte oude beker af en die taxateur heeft er een geinige archeologische vondst bij. Everybody happy, zou je denken… totdat je er ineens achter komt dat die kantharos met z’n kapotte Engelenkopjes van onschatbare waarde is. De taxateur heeft ‘m namelijk laten beoordelen door een professor en die is tot een totaal andere inschatting gekomen. De beker heeft een Grieks-Romeinse oorsprong, is volstrekt uniek en daardoor onvervangbaar. Van zulk groot historisch belang dat de waarde zo hoog is dat die letterlijk onschatbaar is. Au!!! Als je dat geweten had, had je die rommelmarktvondst natuurlijk nooit voor zo weinig geld verkocht. De taxateur heeft véél meer verstand van zaken dan jij, dus de verkoop kan naar jouw idee geen zuivere koffie zijn. Die heeft expres de taxatie niet afgerond en ‘m gekocht toen nog vol te houden was dat het een goedkoop prul was, denk jij. Dus doe je een beroep op dwaling om onder de verkoop uit te komen, of in ieder geval een veel betere prijs te krijgen en vechten erfgenamen dit tot de hoogste rechter toe uit.
Wat er daadwerkelijk gebeurd is, zullen we waarschijnlijk nooit zeker weten want de taxateur heeft die kennis mee in zijn graf genomen. Wat we wel weten is dat de rechtbank vond dat er sprake was van dwaling, maar het het gerechtshof in hoger beroep niet. De uitspraak van het gerechtshof is in cassatie door de Hoge Raad bekrachtigd, dus trokken de erfgenamen van de verkoper aan het kortste eind. Dit verhaal en deze uitspraak spreken niet alleen ontzettend tot mijn verbeelding. De cruciale zin (ja, dit is één zin) uit het arrest van de Hoge Raad is ook nog eens een prachtig voorbeeld van de intense liefdesrelatie die je als jurist met leestekens moet hebben:
“In dit geding is aan de orde de vraag of de verkoper, op den enkelen grond dat de zaak een eigenschap blijkt te bezitten waarvan hij ten tijde van den verkoop geen vermoeden kon hebben, vernietiging van de overeenkomst kan vorderen indien aannemelijk is dat hij bij bekendheid met den waren toestand de zaak niet, of niet op dezelfde voorwaarden, zou hebben verkocht; dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord omdat naar redelijke, in het verkeer gangbare opvatting degene die een hem toebehorende zaak tegen een overeengekomen contraprestatie van de hand doet, daarmede de kans prijsgeeft dat de zaak achteraf zal blijken hoedanigheden te bezitten waaraan hij ten tijde van den verkoop geen vermoeden kon hebben; dat het bovenoverwogene niet uitsluit, dat in gevallen als het onderhavige ‘een beroep op dwaling’ door nevenomstandigheden wordt gerechtvaardigd, waarbij in het bijzonder moet worden gedacht aan het geval dat de koper den verkoper omtrent de eigenschap der zaak had kunnen inlichten en daartoe, naar de eisen van de goede trouw, gehouden was, hoedanige nevenomstandigheden zich te dezen blijkens ’s Hofs arrest niet voordoen.”
Hoogste tijd voor de dagafsluiting!
Gelukkig hebben (de meeste) juristen sinds 1959 geleerd begrijpelijker te schrijven en lange zinnen op te knippen. Mijn verwachting is dan ook dat de uitspraak in het kort geding over de verkoop van het hotel aan het COA een stuk leesbaarder zal zijn. Zodra die uitspraak er is, laat ik weer van me horen. Wellicht is dat morgen al, maar het kan ook even duren. Als er in de tussentijd in de media weer iets relevants of onjuists gezegd wordt over vergunningen, schrijf ik er uiteraard ook weer lustig op los. Maar totdat het zover is zul je even geen nieuwsbrief meer van me ontvangen, want deze zaak draait nu om civielrechtelijke rocket science. Daar hebben wij niet genoeg kaas van gegeten. Ik heb nog wel omgevingsrechtelijke dingen die ik kan en wil uit (laten) zoeken en ik overweeg nog steeds om een Woo/Wob-verzoek in te dienen. Maar zolang het kort geding als bommetje onder de vergunningaanvraag zit, blijf ik even keurig op een veilige afstand wachten totdat de civielrechtelijke explosieven opruimingsdienst is langs geweest en de zaak weer veilig is voor ons als vergunningenspecialisten.
Hopelijk tot snel! Vragen en reacties blijven uiteraard van harte welkom.
