Uitspraak verhaspeld
Gisteren was het kort geding tussen COA en de verkoper van het hotel over de stelling van de verkoper dat er sprake was van bedrog, of in ieder geval van dwaling. Als we het liveblog van de rechtszaak mogen geloven, heeft de rechter korte metten gemaakt met die stelling:
“Van dwaling is geen sprake. Olde Heuvel heeft dat niet aannemelijk kunnen maken. Ze heeft voor de verkoop een makelaar in de arm genomen. De rechter gaat ervan uit dat zij wist wat hij deed. Uit de contacten van de makelaar met COA blijkt dat steeds meer duidelijk werd dat het om de opvang van veel asielzoekers gaat. Volgens de rechter is er door COA open kaart gespeeld en heeft Olde Heuvel zich niet tegen de koop verzet, noch haar makelaar. Olde Heuvel heeft volgens de rechter ook toegegeven dat ze wist dat er met stapelbedden gewerkt zou worden.”
Lees hier over het kortgeding in de Tubantia.
Hoe nu verder? Er kan privaatrechtelijk verder geprocedeerd worden, maar vooralsnog lijkt het er niet op dat de afronding van de verkoop daarmee op korte termijn is tegen te houden. In hetzelfde liveblog wordt namelijk aangegeven:
“Hotel Albergen moet worden geleverd aan COA. Dat bepaalt rechter Van Houten. Het vonnis gaat meteen in, en is uitvoerbaar ook als Olde Heuvel in beroep gaat. Het passeren van de akte gebeurt nog vandaag, meldt het COA. Dat is volgens een woordvoerder nu een automatische stap.”
Voordat ik morgen overga op de gevolgen van deze uitspraak voor het vergunningentraject, neem ik jullie nog even mee in wat de passage hierboven precies betekent. Voor de omgevingsjuristen onder ons: volgens mij is hier géén sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Daar wilde ik het eigenlijk vandaag al over hebben, maar er is weer een journalist in geslaagd om een paar juridische termen te verhaspelen. En ze niet van uitleg te voorzien. Wat op zich een logische combinatie is, want als je begrijpt wat je opschrijft en dus ingewikkelde termen van uitleg kunt voorzien, is de kans op verhaspelen veel kleiner. Iets met klok en klepel. Terwijl hier toch zulke basale civielrechtelijke begrippen gebruikt zijn dat ik het nog wel aandurf om ze toe te lichten. Als snap ik met de onleesbaar lange archaïsche zinnen van veel juristen ook wel dat kranten een verslaggever naar de rechtbank sturen voor een liveblog en niet een jurist. Aan correcte verslaggeving heb je niets als geen hond het kan en wil lezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
De journalist sloeg bij de samenvatting van de uitspraak even een paar essentiële woorden over. De rechter zal niet gezegd hebben: “Het vonnis gaat meteen in, en is uitvoerbaar”, maar iets in de trant van “het vonnis gaat meteen in, omdat het uitvoerbaar bij voorraad is verklaard”. Uitspraken van rechters zijn als het goed is altijd uitvoerbaar, maar bepaald niet altijd ‘uitvoerbaar bij voorraad’. Wanneer ze dat wel zijn, gaan ze meteen in.
Zoals al een paar keer eerder benoemd, hebben we in Nederland meerdere rechters. We hebben rechters met verschillende specialismes en binnen hetzelfde specialisme ook nog eens verschillende rechters. Over het algemeen (maar pin me er niet op vast) kun je met één civielrechtelijke zaak bij 5 rechters langs. Twee spoedrechters, twee bodemrechters en een cassatierechter. Je begint ‘in eerste aanleg’ bij de rechtbank (spoed en bodem), vervolgens ‘in hoger beroep’ bij een gerechtshof (spoed en bodem) en vervolgens ‘in cassatie’ bij de Hoge Raad.
Normaal gesproken wordt de uitspraak in eerste aanleg automatisch geschorst (gepauzeerd) zodra iemand hoger beroep instelt. Degene die gelijk gekregen heeft, heeft daardoor in eerste instantie nog helemaal niets aan die positieve uitspraak. Die zal geduld moeten hebben en keurig blijven wachten totdat er een definitieve uitspraak ligt. Dat kan letterlijk jaren duren. Dat komt niet door de recente algehele personeelstekorten. Eeuwen geleden werd al gezegd ‘the wheels of justice grind slow but exceedingly fine’.
Dat geduld moeten hebben als winnaar is alleen anders wanneer je expliciet de rechter om een ‘uitvoerbaar bij voorraad verklaring’ gevraagd hebt en de rechter die heeft toegekend. In dat geval kun je als winnaar wel meteen aan de slag. Het COA was zo slim om hierom te vragen en de rechter is hierin meegegaan. Daardoor kon het COA dezelfde dag nog de volgende stap zetten: het passeren van de leveringsakte. Een rechter zal alleen maar tot een uitvoerbaar bij voorraad verklaring overgaan als het behoorlijk zeker is dat de uitspraak in hoger beroep overeind zal blijven.
Leveringsakte
Het hotel moet ‘geleverd’ worden en er zal ‘een akte gepasseerd worden’. De akte waar het hier om gaat heet ‘de leveringsakte’ omdat daarmee het hotel ‘geleverd’ wordt. Leveren is een chique term voor afgeven, afstaan. Wanneer het om je online bestelde boodschappen gaat, houdt de levering alleen maar in dat de bezorger de boodschappen aan jou geeft. Wanneer het om een hotel gaat dat geleverd moet worden, levert dat juridische poeha bij de notaris op, ook als er geen 300 asielzoekers in komen. Idem dito als je je huis verkoopt.
De leveringsakte een zogenaamde notariële akte. Een officieel document waarin een notaris ten behoeve van de rechtszekerheid een afspraak of verklaring vastlegt. Zodra de notaris gecontroleerd heeft dat het klopt en een handtekening onder een akte gezet heeft, is die akte ‘gepasseerd’ zoals juristen dan zeggen.
Bij de verkoop van onroerend goed zoals dit hotel, is het moment waarop de de leveringsakte passeert het moment dat de verkoper niet langer eigenaar is omdat het eigendom is overgegaan op de koper. Op dat moment is namelijk aan alle voorwaarden voor overdracht van eigendom voldaan. De andere voorwaarden zijn ‘een geldige titel’ (in dit geval de koopovereenkomst) en ‘beschikkingsbevoegdheid’ (de verkopers zijn daadwerkelijk de eigenaren en niet een stel dieven die alleen maar doen alsof het hun hotel is).
De drie voorwaarden voor een geldige overdracht van onroerend goed vormen samen tot aan het passeren van de leveringsakte een soort kaartenhuis. Als aan één van de drie voorwaarden niet voldaan wordt, stort het geheel in. Het is dus niet genoeg om 2 uit 3 te scoren, er is pas sprake van een overdracht wanneer aan alle drie is voldaan. Zondag legde ik uit dat dwaling en bedrog twee zogenaamde wilsgebreken zijn en dat die een rol spelen in het kader van de wilsovereenstemming bij een overeenkomst. Als het gelukt was om dwaling of bedrog aan te tonen, was het kaartenhuis van de overdracht van het hotel ingestort. Dan was er namelijk géén wilsovereenstemming, dus géén koopovereenkomst, dus géén geldige titel, dus géén eigendomsoverdracht. Maar de rechter ging daar niet in mee en verklaarde de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad. Daardoor kon de notaris de leveringsakte ondertekenen. Met die handtekening is het kaartenhuis als het ware veranderd in een stevig stenen gebouw. Stevig genoeg om een vergunning aan te kunnen vragen, want de eigendomsoverdracht is nu afgerond.
Hoogste tijd voor de dagafsluiting!
Morgen gaan we het over de evidente privaatrechtelijke belemmering hebben, aangezien dat juridische leerstuk altijd van stal gehaald wordt in een vergunningenzaak wanneer er privaatrechtelijk gedoe is. Tenzij er in de tussentijd in de media weer iets relevants of onjuists gezegd wordt over vergunningen, dan houden jullie de evidente privaatrechtelijke belemmering nog even van me te goed. Vragen en reacties blijven uiteraard van harte welkom.
